最近,菜雞一位正在上海看房的朋友告訴我,10月份以來,開發商們變得特別積極——
原本不理人的“網紅IP盤”,銷售竟然主動打電話,還廣撒名片;早幾個月就傳說“日光”的熱盤,突然發動了一批中介來推廣,親切地開車接送客戶去買沒清光的小戶型……
開發商的態度轉變,菜雞并不意外。數據顯示,剛剛過去的9月份,是過去一年里全國人民對“房事”都最不積極的一個月。
樓市風向全面轉向,有更多確鑿的證據出來了。據易居研究院,全國百城住宅庫存45個月以來首次顯著攀升,9個月來首次環比反彈。
這是個極為明顯的拐點信號。庫存上漲,說明房子多、買房人少,房價下行壓力就加大。
你肯定關心,自己所在的城市未來房價在不在其中?
菜雞這兩天剛把百城詳細數據全面研究了下,發現其中有14座城,一二三四線都有,接下來下行的壓力特別大。快來看看有沒你所在和關注的地方,假如有的話,近期千萬別急著出手買。
菜雞這里的研究中,用了一個能更直接的監測指標去篩選,就是每月的“供求比”,它是指一個區域當期樓市供應面積與成交面積的比率。
當市場供求比較平衡的時候,每月供求比在1左右,也就是當期供應的房子基本都滿足需求賣掉了。大于1表示供大于求,房子賣不光,后市可能降價;小于1則是供不應求,房子不夠搶,價格還有上漲空間。
易居研究院數據顯示,全國百城樓市供求比的歷史高點,是在2014年房價低迷的時候,達到1.62;而歷史低點,則是在2016年房價水漲船高的時候,觸到了0.62。
由此可見,這個指標變化,能反映出一個城市樓市的真實冷熱變動,為預測房價漲跌提供很有價值的信號。
如果一個城市連續幾月的供求比數值都在上升,表明賣方市場正在轉向買方市場,價格將大概率下跌。
那么,目前有哪些城市,目前正處于這種變化中呢?
菜雞對過去一年全國100城的的一手新房供求數據做了深入梳理,結果發現:全國100城住宅總供求比,已連續2個月上升。其中9月迅速高漲到1.28,環比上升31%,且是連續36個月來的新高。
這其中,二線城市有32個,總供求比呈現連續2月上升,從0.86升到1.23;而64個三四線城市的供求比,前幾個月還較為平穩,但9月份突然從0.94飆升到1.33。
從上面圖表可以看出,總體上9月份全國住宅的供求關系發生了明顯轉向,從原本的“供應較為平衡”,進入了“供過于求”新狀態。
和統計局每月房價的微弱變化相比,供求比的這種轉變很不尋常,拐點的信號意義值得大家重視。
回顧歷史,從2015年1月以來,全國百城總供求比絕大多數情況下都是小于1(即供不應求),大于1的月份寥寥,總共才5個月。而剛剛過去的9月,就是這5個月中供求比數值最高的一個月。
那么,有哪些城市的樓市變化特別“突出”,是一夜入冬,且可能冰凍三尺呢?
對比了100城連續多月的供求比數據之后,菜雞發現:
百城中,有14個城市的9月份供求比數值已超過2,即需求相比供應明顯不足,未來房價下行壓力巨大。
特別是有5個城市,大連、廈門、合肥、金華、舟山,已連續兩個月上漲,遇冷趨勢很明顯。
據易居研究院,9月份全國14城新房住宅供求比超過2
在目前中央一再繼續強調樓市調控不會放松的大背景下,對于有購房需求的朋友們,上述這14個城市的房子,顯然不值得著急入手。即便是剛需,除非是影響家庭和諧的極端急需情況,否則建議先暫時觀望,等待時機。
特別是一些供求比數值已高得嚇人的城市,值得大家特別警惕。比如廈門達到了4.62,為2014年以來新高,在這種情況下,近期可能面臨成交量腰斬、價格明顯大跌的局勢。
這類城市的朋友,千萬別急著去做接盤俠,不如悠哉地等著撿大便宜的好機會吧。
有些沒在清單城市的朋友也會關心,自己所在城市怎么樣?
從這次研究的數據看,一二三四線的城市都有,樓市下跌已成全面鋪開之勢。
今年前期形勢大好的部分三四線城市,哪怕目前供求比還不高,這些城市的朋友也別太僥幸,要看清形勢,小心別逆勢而行,燒了自家的錢包。